五洲社區居民高某樺向駐社區法律顧問丘佳華律師咨詢租戶能否以本次疫情是不可抗力為由要求減免租金？

    律師解答：

    （1）根據《民法總則》第一百八十條第一款“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。”和《合同法》第一百一十七條第一款“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。”的規定，以不可抗力為由主張不承擔合同責任的，必須滿足“因不可抗力不能履行合同”的條件。

    租戶僅僅以爆發新型冠狀病毒肺炎疫情或政府部門采取了防疫措施本身為由主張不承擔合同責任，要求減免租金的，并不符合法律規定的免責事由，其減免租金的要求沒有相應的法律依據。但是，若租戶能舉證證明新型冠狀病毒肺炎疫情或政府采取的防疫措施導致合同不能履行的，則租戶主張減免租金的要求符合法律規定的免責事宜，依法應得到支持；至于減免的程度，則根據該不可抗力事件對合同履行造成的影響程度而定。

    （2）新型冠狀病毒肺炎疫情或政府部門的防疫措施構成不可抗力，導致合同不能履行的情況可細分為三種類型，不同的履行不能類型會導致不同的法律后果：

    1）合同全部不能履行的：如不可抗力導致租賃合同完全不能履行的，則租戶可依法要求解除或變更合同、免除租金；

    2）合同部分不能履行的：如不可抗力導致租賃合同部分不能履行的，則租戶可依法要求變更合同、減免部分租金；

    3）合同一時不能履行的（或者是合同不能如期履行）：如不可抗力導致租賃合同一時不能履行（或者說合同不能如期履行）的，則租戶可要求延期履行、部分履行與不履行，暫緩繳納租金、減免部分租金或免除租金等。

    （3）新型冠狀病毒肺炎疫情或政府部門采取的防疫措施構成不可抗力免責事由的認定標準，必須是新型冠狀病毒肺炎疫情或政府部門采取的防疫行政措施發生在合同成立以后、履行以前。

    如果在合同訂立以前發生新型冠狀病毒肺炎疫情，或者在遲延履行合同期間發生新型冠狀病毒肺炎疫情，則不能認定為不可抗力。而且，新型冠狀病毒肺炎疫情作為不可抗力事件，必須是已經影響到合同的正常履行，如果在合同履行中遇到新型冠狀病毒肺炎疫情，但并沒有導致租戶不能按合同履行，此種情況則不能視為不可抗力，租戶以此為由要求減免租金的，存在以不可抗力為借口逃避合同義務之嫌。