梅區(qū)府〔2012〕42號
梅州市梅江區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)梅州市
江南新城鐵路以北區(qū)域房屋征收
補償安置方案的通知
三角鎮(zhèn)人民政府，區(qū)府直屬和市屬駐區(qū)有關(guān)單位：
現(xiàn)將《梅州市江南新城鐵路以北區(qū)域房屋征收補償安置方案》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
梅州市梅江區(qū)人民政府
2012年12月17日
梅州市江南新城鐵路以北區(qū)域
房屋征收補償安置方案
為規(guī)范土地房屋征收補償安置工作，維護公共利益，保障被征收單位和個人的合法權(quán)益，確保江南新城規(guī)劃建設(shè)的順利實施和土地資源的合理利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《梅江區(qū)征收集體土地補償標(biāo)準(zhǔn)和房屋征收補償安置辦法》（梅區(qū)府〔2012〕26號）等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策規(guī)定，遵循依法依規(guī)、以人為本、公平公正、降低成本、科學(xué)高效的原則，結(jié)合實際情況，制定本方案。
一、房屋征收與補償安置的原則
房屋征收補償安置遵循依法依規(guī)、程序正當(dāng)、補償公平、結(jié)果公開的原則。
二、征收部門和實施單位
房屋征收部門：梅江區(qū)土地房屋征收安置中心
房屋征收實施單位：梅州市梅江區(qū)江南新城建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組
三、征收范圍
北起麗都中路，南至廣梅汕鐵路線，東以梅江為界，西至G206國道及農(nóng)科所周邊。其中涉及壢明村、三鄉(xiāng)村、東升村、泮坑村站前東路車橋廠片區(qū)征收范圍內(nèi)：北至五橫街，南至廣梅汕鐵路，西至彬芳大道，東至金燕大道、廣州大橋、馬鞍山的房屋，按2012年9月15日梅江區(qū)人民政府發(fā)布的《梅州市梅江區(qū)人民政府關(guān)于對梅州市江南新城站前東路車橋廠片區(qū)房屋征收決定的公告》（梅區(qū)府〔2012〕23號）執(zhí)行。
四、房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)征收房屋的功能分為住宅和非住宅兩類。其中住宅類包括住宅及配套車庫（房）；非住宅類包括商業(yè)用房等。
（一）征收住宅補償標(biāo)準(zhǔn)
1．貨幣補償：按房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估價值進行補償。
2．產(chǎn)權(quán)調(diào)換：
（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換原則上按建筑面積1︰1等面積進行調(diào)換，價值以被征收房屋評估價值和安置房評估價值互補差價結(jié)算。安置房為電梯房高層建筑的，6—10層按統(tǒng)一價格，5層以下（含5層）的房價減少50元/㎡，11層以上（含11層）的房價增加50元/㎡。
（2）被征收人房屋的室內(nèi)裝修按房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估價格進行補償。
（3）被征收人按照“面積近似”的原則，選擇安置房屋，安置房建筑面積超過被征收房屋建筑面積時，超出建筑面積一般不得超過被征收房屋建筑面積的20%。具體規(guī)定如下：
①凡在征收期限內(nèi)簽定征收補償協(xié)議的，按簽定征收補償協(xié)議的時間順序優(yōu)先選擇安置房。
②安置房建筑面積多于（或少于）核定的被征收人房屋建筑面積的，多于（或少于）部分按安置房評估單價進行結(jié)算。
③安置房建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃了車位，確保每個套房配套一個車位。按照簽定征收補償協(xié)議的時間順序，被征收人可選擇購買地下車位，按成本價評估結(jié)算。
（4）屬鄉(xiāng)村道路邊的房屋，已依法取得營業(yè)執(zhí)照且現(xiàn)為經(jīng)營性用房的，房屋按房地產(chǎn)權(quán)證規(guī)定的用途性質(zhì)進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償，并按評估價值補償營業(yè)設(shè)施費和營業(yè)損失費。
（5）安置房的位置、標(biāo)準(zhǔn)、管理
①按城市規(guī)劃要求在三角鎮(zhèn)壢明、龍上、上坪建設(shè)安置區(qū)，并按規(guī)劃要求的容積率建設(shè)。住宅小區(qū)基本公共設(shè)施配套齊備。
②安置房屋結(jié)構(gòu)：電梯房為高層建筑。具體各安置房標(biāo)準(zhǔn)詳見規(guī)劃設(shè)計圖。
③安置房的戶型：電梯房均按大、中、小三種戶型規(guī)劃建設(shè)，面積按實際建設(shè)為準(zhǔn)。
④安置房外墻貼瓷磚，鋁合金外窗，陽臺、外窗安裝隱形防盜網(wǎng)，外大門安裝統(tǒng)一的防火門，天然氣安裝至廚房，水、電、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)線等安裝至戶外大門，排水、排污安裝至廚房和衛(wèi)生間。
（6）住宅房屋臨遷過渡安置
①臨遷方式
對選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，房屋征收部門提供臨時安置補助費。房屋征收部門按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積，以每月8元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)支付臨時安置補助費，由被征收人自行解決住所。補助費的發(fā)放從被征收人交出被征收房屋起到通知交付安置房后滿三個月止。安置補助費于每月10日前撥付到被征收人賬戶。
②臨遷期限
從被征收人交付被征收房屋之日起至房屋征收部門提供安置房之日止，一般不得超過三年。超過三年后未提供安置房安置的，房屋征收部門必須繼續(xù)提供臨時安置補助費。
（7）房屋可遷附屬物的補償
征收房屋內(nèi)的電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、空調(diào)、太陽能熱水器等附屬設(shè)備遷移費，按現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實支付。
（8）報建手續(xù)齊全的在建工程，被征收人選擇貨幣補償?shù)模?span style="LETTER-SPACING: 0.3pt">對其土地、建筑物、構(gòu)筑物等按評估價值補償。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按規(guī)劃報建面積1︰1進行調(diào)換，但需補足差價。收回已辦理《國有土地使用證》的成塊土地，土地及依法批準(zhǔn)的建筑物、構(gòu)筑物、地面設(shè)施，按具有資質(zhì)的評估機構(gòu)出具的評估結(jié)果進行補償。
（二）征收商業(yè)用房補償標(biāo)準(zhǔn)
征收商業(yè)用房按房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估價值進行補償（停業(yè)經(jīng)營損失按稅務(wù)部門提供稅單為依據(jù)進行評估）。
商業(yè)用房以房屋產(chǎn)權(quán)證記載或規(guī)劃、國土部門批準(zhǔn)的使用功能為準(zhǔn)。遇到特殊情況，按照政府相關(guān)政策執(zhí)行。
沿街的商業(yè)用房原則上只實行貨幣補償。安置區(qū)的商鋪優(yōu)先安排村民小組留用地折款購買。剩余商鋪允許按簽訂補償協(xié)議的先后順序由被征收商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)人進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
（三）征收企業(yè)用房補償標(biāo)準(zhǔn)
企業(yè)土地、廠房、倉庫、經(jīng)營損失（停產(chǎn)、停業(yè)）按評估機構(gòu)評估價值進行補償；工人失業(yè)補償按照社保有關(guān)規(guī)定給予失業(yè)補助。
（四）搬家（遷）補助費
1．住宅房屋搬家補助費
被征收人在規(guī)定征收期限內(nèi)搬遷，選擇貨幣補償?shù)模幢徽?/span>收房屋的建筑面積以8元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放一次性搬家補助費。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換需二次搬遷，按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積，以16元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放一次性搬家補助費。
2．非住宅房屋搬遷補助費
工業(yè)商業(yè)用房、機關(guān)和事業(yè)單位用房、企業(yè)、設(shè)備、設(shè)施、倉庫等的搬遷補助費，按房地產(chǎn)評估機構(gòu)對搬遷費用的評估結(jié)果予以補助。
3．被征收房屋需依法實施強制執(zhí)行的不發(fā)搬家（遷）補助。
五、被征收房屋屬性認定
（一）被征收房屋的權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、用途，以房地產(chǎn)權(quán)證或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證記載為準(zhǔn)。涉及房屋產(chǎn)權(quán)爭議的，先由公證部門進行現(xiàn)場證據(jù)保全，再依法律程序確定權(quán)屬。確定權(quán)屬期間不影響征收工作進行。
（二）征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑，或房地產(chǎn)登記記載事項不明確或者與現(xiàn)狀不符的建筑，由房屋征收部門依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定進行調(diào)查登記，由住建、國土等部門進行認定、處理。認證原則：
1．
2．
3．
4．選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房的《房地產(chǎn)權(quán)證》由房屋征收部門統(tǒng)一辦理。
（三）對認定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)當(dāng)給予補償，對認定為違法建筑以及超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補償。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按評估價值給予補償。
（四）對被征收房屋的權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、用途及建筑面積以及被征收房屋的初步評估結(jié)果、被征收房屋的復(fù)核評估結(jié)果和補償安置結(jié)果進行公示，公示期七天。
六、征收房屋登記、丈量、公共建筑面積分攤的有關(guān)規(guī)定
（一）征收規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋，被征收人應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)持被征收房屋的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》、《工商營業(yè)執(zhí)照》等有關(guān)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)證明，向房屋征收部門申報登記。
（二）房屋建筑面積計算應(yīng)按每棟房屋或每間房屋勒腳以上（即外墻皮對外墻皮）丈（測）量的建筑面積為準(zhǔn)。
（三）未封閉的陽臺按1/2計算建筑面積（主墻與陽臺正面護墻欄之間平面尺寸應(yīng)小于
（四）老屋天井按建筑占地補償；瓦面老屋橫屋走道、屋檐走道按1/2計算建筑面積；二棚最小凈空低于
（五）一座房屋有兩戶以上產(chǎn)權(quán)人的，其房屋的公共廊廳、橫屋走道、花頭屋走道、土地等公共面積，按產(chǎn)權(quán)人的房屋建筑面積比例分攤，并張榜公布確定；如產(chǎn)權(quán)人的房屋公共面積有書面約定的，則按書面約定辦理。
（六）小區(qū)內(nèi)的臨時搭建物給予適當(dāng)補償，個人種植的果苗木參照征收集體土地零星果木補償標(biāo)準(zhǔn)補償。
（七）征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)法律執(zhí)行。
七、征收房屋建筑占地及房屋周邊的土地補償規(guī)定
（一）被征收人房屋建筑占地補償按《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定進行評估后補償，其余個人主屋與圍墻連帶在內(nèi)的門前空地、間距用地按集體建設(shè)用地進行補償。
（二）老祖屋內(nèi)花頭土地、老祖屋門前門坪、后面風(fēng)圍（圍墻內(nèi)）的土地等間距用地按集體建設(shè)用地進行補償。
八、征收房屋補償安置方式
（一）實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換及貨幣補償相結(jié)合（指被征收房屋價值大于產(chǎn)權(quán)調(diào)換價值）的方式，由被征收人自行選擇一種方式進行補償，在安置住宅用房規(guī)劃設(shè)計出來以后，允許給被征收人一次重新選擇安置方式的機會。機關(guān)和事業(yè)單位用房、祖屋公共部分（祠堂除外）、雜房、簡易房（臨建物）等原則上采用貨幣補償方式進行補償。
（二）祖屋祠堂安置可以采用貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，先由評估機構(gòu)評出價值，原則上在安置區(qū)內(nèi)統(tǒng)一安置。
（三）征收房屋建筑面積以房地產(chǎn)權(quán)證記載的合法建筑面積或有關(guān)部門核準(zhǔn)的建筑面積進行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
（四）對被征收房屋價值的補償，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
九、評估機構(gòu)的選定
由住建部門向全國房地產(chǎn)評估機構(gòu)發(fā)出邀約，經(jīng)資格審查篩選出符合條件的評估公司作為候選評估機構(gòu)，再由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)在候選評估機構(gòu)中協(xié)商選定承擔(dān)本項目的評估機構(gòu)，在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人，按照少數(shù)服從多數(shù)原則投票決定，或采取搖號、抽簽等隨機方式確定。本征收項目評估工作，由一家評估機構(gòu)承擔(dān)。
十、獎勵辦法
（一）凡在
（二）在
（三）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，在規(guī)定的時間內(nèi)簽訂協(xié)議并在規(guī)定時間內(nèi)搬遷并交付拆除的，按安置房面積每戶每月1元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)給予20年一次性物業(yè)管理費獎勵。不按規(guī)定的時間簽訂協(xié)議和搬遷的被征收人，不給予獎勵。
（四）選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖耍?span style="LETTER-SPACING: -0.3pt">征收房屋和商業(yè)用房的，在規(guī)定時間內(nèi)簽訂協(xié)議并在規(guī)定時間內(nèi)搬遷交付拆除的，按被征收房屋或商業(yè)用房主體評估補償總額的5%給予再次獎勵。
以上獎勵總額在被征收人搬遷并交付被征收房屋后，一并存入被征收人實名賬戶。
十一、住房困難和低收入家庭救助
按政策界定屬于住房困難和低收入家庭的被征收人，有關(guān)部門按照梅江區(qū)人民政府《關(guān)于在征收集體土地及國有土地上房屋工作中為特殊困難群眾提供援助的意見》執(zhí)行。
十二、爭議的解決
（一）對評估確定的被征收房屋價值有異議的雙方當(dāng)事人，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向被征收房屋所在地房地產(chǎn)評估專家委員會申請鑒定。
（二）征收補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
（三）征收人與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請區(qū)人民政府依照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議又不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定期限內(nèi)又不搬遷的，由梅江區(qū)人民政府依法向人民法院申請強制執(zhí)行。
十三、本方案未盡事宜，按有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)政策執(zhí)行。
十四、本方案由征收部門負責(zé)解釋。
梅州市梅江區(qū)人民政府