關于印發《梅州市梅江區農村宅基地審批管理辦法》的通知
各鎮人民政府，金山、西郊街道辦事處，區直和市屬駐區各有關單位：
經區委、區政府同意，現將《梅州市梅江區農村宅基地審批管理辦法》印發給你們，請遵照執行。執行過程中遇到的問題，請徑向區農業農村局反映。
梅州市梅江區農業農村局
2021年6月21日
梅州市梅江區農村宅基地審批管理辦法
第一章 總則
第一條為進一步規范和加強農村宅基地管理和鄉村農房管控，保障農民居住權益，建設生態宜居美麗鄉村，根據《中華人民共和國土地管理法》、《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）和《廣東省農業農村廳自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）等法律和政策規定，結合我區實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱“農村宅基地”是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。
本辦法所稱“農村村民”是指我區行政區域范圍內農村集體經濟組織成員并且符合本辦法規定的人員。
第三條我區行政區域范圍內的農村村民建房（包括原址翻建、改擴建、異址新建），由各鎮人民政府（街道辦事處）依據本辦法按戶逐宗審批，并報梅江區農業農村局、梅州市自然資源局梅江分局備案。
宅基地的日常使用和監管適用本辦法。
第四條農村宅基地的管理和使用應當遵循規劃先行、一戶一宅、集約節約、標準控制、依法審批的原則。
國土空間規劃、村莊規劃的編制應當根據本地經濟社會發展水平，按照因地制宜、切實可行的原則，統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。
第五條建立“區級主導、鎮街主責、村級主體”的宅基地管理機制。工作職責分工：
（一）區農業農村局負責農村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將村民建房新增建設用地需求通報同級自然資源部門；參與編制國土空間規劃和村莊規劃等。
（二）市自然資源局梅江分局積極配合市自然資源局做好國土空間規劃和指導鎮（街道）做好村莊規劃編制工作，在規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，配合市自然資源局依法辦理農用地轉用審批手續，指導鎮（街）做好宅基地建房規劃許可等。
（三）區住建局負責農村住房建設指導服務工作，組織農房設計通用圖集編制，指導農村住房建設風貌提升管控等。
（四）鎮人民政府（街道辦事處）是村民建房管理的責任主體，負責編制村莊規劃、農村宅基地審批、建房規劃許可、建房監督管理、查處農村村民非法占用土地建住宅等。
（五）村集體經濟組織(以下簡稱村級組織)負責本村村民建房資格審查、材料報送、宅基地有序安排等，制定符合本村實際的村規民約，加強日常管理等。
第二章 用地規劃
第六條農村宅基地新增用地實行計劃管理。鎮（街道）于每年底向區農業農村局申請下一年度的新增宅基地用地計劃，區農業農村局匯總后商市自然資源局梅江分局后報市自然資源局統籌安排。鎮（街道）審批村民新增宅基地申請時，應當符合區級下達的宅基地年度用地計劃指標。
第七條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，且每戶建房占用建設用地面積不得超過120平方米。
第八條村民建房應當符合土地利用總體規劃、村莊規劃和風貌建造管控要求，具體要求如下：
（一）新建建筑層數不得超過四層（含四層坡屋頂），建筑高度不能超過15米（含樓梯間）。
（二）申請農村宅基地建房需要提供建筑設計方案進行審批。住宅建筑要突出地方特色，采用坡屋頂，注重突出客家建筑特色和風貌。區住建局負責提供具有地方特點和鄉村特色的住宅設計參考圖件，供村民選擇。
第九條位于城鎮規劃控制區內的村莊（居）或人多地少的城鎮郊區，一般不再分配單家獨戶宅基地，應集中規劃興建多層新型農村住宅小區、農民公寓樓。在城鎮規劃控制區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的，按照市有關規定辦理規劃許可。
第三章 申請條件
第十條同時符合以下條件的人員，享有以戶為單位宅基地申請資格：
（一）戶籍在本村的村民；
（二）農村集體經濟組織成員；
（三）達到法定婚齡；
（四）未享受過宅基地分配待遇。
第十一條符合下列情形之一的，可以以戶為單位在本村提出宅基地申請：
（一）因改善住房條件，新建、擴建、遷建或翻建住宅的；
（二）因自然災害等不可抗力導致原住宅損毀而無法繼續居住的；
（三）因規劃調整、下山移民、征地拆遷等政策原因需選址另建的；
（四）法律、法規和政策規定的其他情形。
第十二條農村村民申請宅基地有下列情形之一的不予批準：
（一）不符合年齡要求條件的；
（二）不符合鎮（街道）國土空間規劃或者村莊規劃的；
（三）申請宅基地新建住房，但拒絕與本集體經濟組織簽訂退回原有宅基地協議的;
（四）所申請的宅基地存在權屬爭議的；
（五）將原有宅基地或者宅基地地上房屋出賣、出租、贈與或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；
（六）原有宅基地或者宅基地地上房屋被依法征收后已得到住房安置的；
（七）有違法用地或者有違法住房建設行為未經處理的；
（八）其他不符合法律、法規規定的其他情形。
第四章申請報批
第十三條鎮人民政府和街道辦事處要依托鎮（街道）公共服務中心（黨群服務中心）、農業農村辦公室、規劃建設辦公室等機構，建立一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度，統一受理村民宅基地申請，實行一站式受理審批事項和辦理許可審批。
第十四條按照“村民申請、組級審核、村級審查、鎮街審批”流程辦理宅基地用地審批。
第十五條村民宅基地申請報批按以下程序辦理：
（一）申請。列入計劃的符合宅基地申請條件的村民，以戶為單位向具有宅基地所有權的村級農村集體經濟組織提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請，并提供以下申請材料：
1、《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》一式五份（附件1）；
2、《農村宅基地使用承諾書》一式五份（附件2）；
3、宗地測繪圖（一式五份）；
4、建筑設計方案；
5、原土地使用證、農村集體經濟組織成員證復印件、身份證復印件和戶口本復印件等相關材料。
因漏報等特殊情況或火災等突發情況未列入當年計劃的農村村民，經村集體經濟組織討論同意后，可向鎮人民政府（街道辦事處）提出申請并出具書面說明。
（二）審核。村級組織將農戶申請材料提交至所在組級農村集體經濟組織審查。組級農村集體經濟組織收到申請后，提交農村集體經濟組織成員（代表）會議討論并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本集體經濟組織范圍內公示，公示期不少于5個工作日。公示無異議或異議不成立的，所在組級農村集體經濟組織將農戶申請、農村集體經濟組織成員（代表）會議記錄等材料提交村級組織審查。
（三）審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。審查通過的，在5個工作日內由村級組織簽署意見，報送鎮人民政府（街道辦事處）。未通過的，應及時告知申請人并說明理由。
（四）審批。鎮人民政府（街道辦事處）在收到村級組織上報的村民建房申請材料后，應在10個工作日內組織相關部門進行審批，填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》（附件3）。審批過程中，鎮（街道）農業農村辦公室負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是是否宅基地合理布局要求和面積標準、是否符合林地保護利用規劃，宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示等，并綜合各有關部門意見提出審批建議。鎮（街道）規劃建設辦公室負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、用途管制要求并提出審批建議。其中涉及占用農用地的，在辦理農用地轉用手續后審批。
鎮人民政府（街道辦事處）根據各部門聯審結果，對農村宅基地申請進行審批。涉及水利、電力等部門的要及時征求意見。對符合建房條件的，鎮人民政府（街道辦事處）應在10個工作日內發放《鄉村建設規劃許可證》（附件4）和《農村宅基地批準書》（附件5）；對不符合建房條件的，應及時告知申請人并說明理由。
（五）驗收。村民建房完工后向鎮人民政府（街道辦事處）提出書面竣工驗收申請，鎮（街道）收到申請后15個工作日內負責組織鎮（街道）相關部門進行竣工驗收，驗收合格的出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》（附件6）。未通過驗收的，應及時告知申請人并說明理由。通過驗收的村民可向不動產登記部門申請辦理《不動產權證》。
（六）備案。鎮人民政府（街道辦事處）要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關資料歸檔留存，并于每季度末將審批情況報梅江區農業農村局、梅州市自然資源局梅江分局備案。
第五章 監督管理
第十六條鎮人民政府（街道辦事處）應推行農村宅基地和建房規劃許可申請審批管理“五公開”制度，落實村莊規劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式公開。
第十七條農村村民建房用地，全面落實“三到場”要求，鎮人民政府（街道辦事處）應及時組織鎮（街道）農業農村、規劃建設等有關部門進行實地審查，做到申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場。
第十八條在審查受理易地建房申請時，村級組織應與建房戶簽訂原宅基地處置協議。
第十九條新宅基地批準后，由村級組織收回統一管理原宅基地，原土地證由自然資源管理部門依程序注銷。
第二十條農戶自取得《農村宅基地批準書》之日起超過六個月未動工建設或者兩年內未竣工驗收的，原則上需重新申請宅基地使用權審批。
第二十一條農村村民非法占用土地建住宅行政執法權由鎮人民政府（街道辦事處）行使，跨行政區域的案件和梅江區人民政府及其行政主管部門認為影響較大的案件除外。梅江區農業農村局、梅州市自然資源局梅江分局要加強對鄉鎮人民政府（街道辦事處）行政執法工作的指導。
第二十二條村級組織可依據本辦法并結合本村實際，在《村規民約》中明確具體建房規范，在尊重村民意愿和維護村民合法權益的前提下，積極探索和推行通過有償轉讓、有償調劑、有償收回等方式，引導村民有序規范退出宅基地，盤活農村土地資源。有償退出機制須經村集體經濟組織成員代表大會三分之二以上到會成員代表表決通過，并報鎮（街道）批準后實施。
第六章 附 則
第二十三條本辦法自印發之日起施行，有效期五年，執行期間上級如有其他規定的從其規定。
附件：
政策解讀： 關于《梅州市梅江區農村宅基地審批管理辦法》的政策解讀
梅州市梅江區人民政府